都内沿線で見つけた80㎡の築浅マンションを入居前にリフォーム

2024/11/082025/02/13

弊社の本社があります足立区の隣、葛飾区の京成線沿線でマンション購入を考えていたO様。夫婦共働きでそれぞれの勤め先までの通勤を考慮した結果、ある程度絞った範囲で、[4LDK以上][80㎡以上]を条件にマンションを探しておりました。

当初は新築マンションを探していたO様ですが、都内のこのエリアでは駅近くに新しく建てられるマンションは、そもそも60～70㎡程度の広さでしか販売されていない状況だったそうです。都内の地価は上昇し、昨今の物価高や景気の不透明さという点で、昔のようにマンションを80㎡以上の広さで分譲しますと、1軒あたりの物件価格が上昇し、売れ行きに影響が出てしまうという背景があります。そこで2LDKから3LDKの間取りがギリギリ作れる70㎡以下の広さで区画を設計し、販売価格を抑えるという手法がとられるようになってきました。

新築だけでなく中古マンションを並行して内覧

そんな状況下で数年に渡って物件探しをしていたO様は、中古マンションに視野を広げて探す事としました。今ほど地価があがっていない時代に建てられたマンションであれば、4LDKで80㎡以上の間取りも存在していたためです。そしてついにルーフバルコニー付きで眺めの良い、駅近で最上階・角地という理想的な物件と出会います。

物件下見の様子

中古マンションを購入する事で、物件購入価格を抑える事ができたO様ですが、築12年経過している事での経年劣化や、和室の使い勝手の悪さは気になっておりましたので、入居前にリフォームを計画しておりました。ここでポイントとなるのが、多くの不動産仲介の担当者はリフォーム工事について実は「詳しくない」という事です。「宅地建物取引士」は不動産のプロでありますが、リフォームは「不動産」ではなく「建築」の分野となりますので、まったく別の知識となります。

内覧同行の不動産担当者には、契約が決まってから「提携しているリフォーム会社を紹介しますね」と言われる事は多いようですが、それでは遅いですよね。物件購入後にリフォーム費用が思った以上にかかってしまったり、そもそも考えているリフォームが可能なのかといった不安が残りますので、物件購入前に結局は購入者様がご自身で色々と調べたり、リフォーム会社を探して問い合せてみたりしなければなりません。

山商RS不動産は「山商リフォームサービス」というリフォーム専門業が母体の会社から事業部として誕生した不動産事業になりますので、社内にはリフォーム工事のエキスパートが多く在籍しております。内覧同行では「宅地建物取引士」だけでなく、建築のプロである「一級建築士」の資格も取得している担当者が同行しますので、物件購入の相談だけでなく、リフォーム費用までその場で詳しく回答ができます。中古物件×リフォーム(リノベーション)をお考えの方には嬉しい、物件探しからリフォーム(リノベーション)までをワンストップでご対応できる会社です。

物件購入時のリフォーム希望箇所

リフォームの図面

基本的に間取りは変わっておりませんが、和室とＬＤとの境の引き戸を交換した上で、和室の畳や押入を改築しております。また、各部屋のビニールクロス(壁紙)の張替えも実施致しますので、その数量を計測するためにも弊社でビフォー＆アフターの図面をしっかりと作成致しました。

BEFORE

AFTER

提案したリフォームプラン

図面だけでなく和室の完成イメージとなるパース図も作成させて頂きました。床は「普通の畳」から「フチなし半畳畳」の目積(めせき)へ変更し、リビングとの境界にある「戸襖」は、洋風の「3枚引違い戸」へ変更。「押入」も「引戸クローゼット」に変更した事で、「昔ながらの和室」から「現代的な新和風」の部屋に変わるリフォームをイメージして頂くための資料です。

＜和室 BEFORE＞

＜和室完成イメージ＞

リフォームの概要

家族構成	ご夫婦＋お子様1人	年齢	40代
築年数	12年	総費用	206万円 (物件購入価格は除く)
間取り	４ＬＤＫ
目的	中古マンション購入に伴い、内装や一部の設備を新しくしたい
リフォーム箇所	和室(建具/内装/収納)・トイレ(便器交換/内装)・キッチン(食洗機)・LDK(壁紙)・玄関(壁紙)・洗面室(壁紙)・洋室(壁紙)
新しくした設備	キッチン： (食洗機)Panasonic ビルトイン食器洗乾燥機ミドルタイプ　トイレ： (便器)LIXIL アメージュZA シャワートイレ一体形便器 (床材)サンゲツフロアータイル ISシリーズ　和室： (入口建具)DAIKEN ハピア/３枚引違戸 (収納建具)DAIKEN ハピア/引戸クローゼット4方枠 (床材)DAIKEN ハピアフロア/ベーシック柄/WAX不要/12㎜厚/WH色 LDK/玄関/洗面室/洋室： (壁紙)：サンゲツビニールクロスSPシリーズ

中古物件購入に伴うリフォームのビフォー＆アフター

トイレ

和室

キッチン(ビルトイン食器洗い乾燥機)

リフォーム完成後のお引渡し

リフォームの費用内訳(物件購入費は除く)

工期	1ヶ月	リフォーム面積	84㎡
費用概算	仮設工事　　　　　　　183,000円解体工事　　　　　　　167,500円木工事　　　　　　　　151,200円電気工事　　　　　　　123,500円内装工事　　　　　　　803,000円建具工事　　　　　　　297,800円衛生設備(トイレ)工事　143,000円住宅設備(食洗機)工事　191,000円
総額	(税込) 206万円